Mein Hotel

Aufgrund eines Rohrbruchs in meiner Wohnung und der hieraus nicht vorhandenen Verfügbarkeit von Wasser, musste ich vor kurzem früher in Urlaub gehen. Ein Ziel hierbei war Siem Reaap in Kambodscha.
Bei einem Abendessen mit einem Bekannten meinte dieser: „Leg Dir doch ein Restaurant in Siem Reap zu. Du zahlst 1.000 $ Pacht im Monat, 1.000 $ für Personal und alle anderen Kosten und machst 1.000 $ Gewinn im Monat.“

So einfach ist das natürlich nicht. Ich habe ihm dann mal die Zahlen des Restaurants aus der Nase gekitzelt, in dem er arbeitet. Und da blieben letztlich nur 500 $ im Monat übrig. Sicherlich, 500 $ haben oder nicht haben macht einen Unterschied. Vor allem in einem Land wie Kambodscha, in dem die Menschen in der Regel zwischen 120 $ und 180 $ im Monat verdienen. Aus westlicher Sicht ist der Profit aber nicht wirklich hoch.
Dennoch habe ich dann aus reiner Neugier ein bisschen im Internet recherchiert und bin auf die Seite www.expat.com gestoßen. Hier wurden diverse Restaurants und Hotels angeboten. Und eines dieser Angebote war ein Guesthouse für 32.000 $.

Nun muss man allerdings wissen, dass die 32.000 $ nicht der Kaufpreis für das Guesthouse sind. Das ist der Preis für die Restlaufzeit des Pachtvertrages für Grundstück, Haus und Inventar. Ebenfalls enthalten ist der Kaufpreis für das Inventar, dass die aktuellen Pächter angeschafft haben und im Hotel belassen. Zum Kaufpreis hinzu kämen dann noch einmal 13.400 $ Kaution für den Grundstücksbesitzer. Diese gibt’s am Ende des Pachtvertrags natürlich wieder.

Da die Restlaufzeit des Pachtvertrages noch 4 Jahre beträgt, war die Rechnung natürlich einfach. Um den Kaufpreis wieder herein zu bekommen, muss das Hotel innerhalb der 4 Jahre die 32.000 $ wieder erwirtschaften, was pro Jahr dann 8.000 $ macht. Da aber eine vorzeitige Verlängerung des Pachtvertrages um 2 Jahre möglich ist, sind es somit nur 5.333 $ pro Jahr.
Da das von der überschlägigen Rechnung her eigentlich kein Problem sein sollte, habe ich die Inserenten angeschrieben und um Zahlen gebeten. Und siehe da, in den 6 Jahren, in denen sie das Hotel bewirtschaften, haben sie zwischen 15.000 $ und 50.000 $ Gewinn pro Jahr erwirtschaftet. Abhängig natürlich von der Auslastung.

Puh, die Zahlen selbst sehen natürlich vielversprechend aus. Das macht im Schnitt 30.000 $ Profit je Jahr. Aber wie sieht es mit dem Hotel an sich aus? Hier war natürlich die erste Frage, wo ist es überall gelistet und wie sind die Bewertungen?

Bei Booking.com 9.1 Punkte und ein Tripadvisor Award of Excelence für 2017 und 2018 machen einen super Eindruck. Zudem ist das Hotel nur bei der Priceline Group (Booking, Kayak, Agoda) gelistet. Mit Expedia fehlt somit ein wichtiger Anbieter, der Auslastung erhöhen und die mindestens 30.000 $ Profit im Jahr garantieren sollte.

Somit wurde es der reinen Neugier echtes Interesse und ich bin über den Männertag kurzfristig nach Siem Reap geflogen, um mir das Hotel anzusehen.
Was soll ich sagen, Bilder und Realität stimmen nicht immer überein. ;)

Im besten Zustand ist das Hotel nicht. Es hat halt schon ein paar Jahre auf dem Buckel, ist aber nicht herunter gekommen. Mit ein bisschen Liebe hier und da kann man schnell Verbesserungen herbei führen. Und da die Stundenlöhne nicht besonders hoch sind, kostet das alles auch nicht so viel. Zudem, wenn bereits im aktuellen Zustand 30.000 $ drin sind, wie sieht es dann aus, wenn ich ein paar Verbesserungen vornehmen und zusätzlich bei Expedia listen lasse?

Also: Kaufpreis ok, Hotelzustand -und ausstattung ok, nötiges Investment ok, was fehlt, ein Manager. Ich werde natürlich nicht nach Kambodscha umsiedeln. Ich habe einen gut bezahlten Job, der mir finanzielle Sicherheit bietet und meist auch Spaß macht. Warum sollte ich den aufgeben? Im Idealfall läuft das Hotel ohne mein dazu tun und ich nehme den Gewinn mit.

Nach einigen hin und her vermittelte mir der aktuelle Pächter einen Kontakt zu einem örtlichen Restaurantbetreiber, der vorher auch ein Hotel geleitet hat. Ein „Bewerbungsgespräch zeigte auf, dass der junge Mann die ideale Besetzung für den Posten ist, womit dann auch die letzte Bedingung für des Investment erfüllt war.

Nun wäre ich natürlich gerne reich. Aber ich bin nicht gierig. Da ich nicht in Kambodscha leben werde und somit auf die Leute vor Ort angewiesen bin, brauchen diese einen zusätzlichen Anreiz. Und bei den Löhnen hier zieht vor allem eines, Geld. Am Jahresende mache ich einen Kassensturz und schaue wie viel Geld das Hotel plus gemacht hat. Diese Zahl wird durch 3 geteilt. 1/3 behalte ich als Profit. 1/3 wird für Investments vorgehalten und 1/3 schütte ich an die Angestellten als Bonus aus.

Also nochmal eine schnelle überschlägige Wirtschaftlichkeitsrechnung:
32.000 $ Kaufpreis
8.000 $ Investment für Verbesserungen

Dem gegenüber stehen 10.000 $ Gewinn pro Jahr über 6 Jahre, also 60.000 $ Gewinn. Macht ein Plus von 20,000 $ oder 50%, bzw. eine jährliche Rendite von 8,3% je Jahr. Wenn ich ab dem 4. Jahr die Investitionen halbieren kann, werden hieraus sogar 35.000 Plus.

Mit all diesen Zahlen gab es für mich nur eine Entscheidung: wag es.

Selbst wenn es sich nicht so entwickelt wie gedacht. Ich kann den um 2 Jahre erweiterten Pachtvertrag mindestens für 40.000 $ weiter verlaufen, wodurch ich nicht wirklich viel Geld verlieren sollte.

Nun ist aber nichts so einfach, wie man auf den ersten Blick annimmt. Daher noch ein paar weitere und detailliertere Infos für die Interessierten. Das Umschreiben das Pachtvertrages hat 300 $ gekostet. Das waren für den Anwalt vielleicht 2 Stunden Arbeit. Damit kosten die Anwälte hier fast genauso viel wie in Deutschland.

Man benötigt 4 Lizenzen um ein Hotel betreiben zu können. Auch diese kosten Geld. Um bei Expedia oder Booking gelistet zu werden, muss man sich auf den entsprechenden Portalen anmelden. Diese verlangen pro Buchung dann mindestens 15% Provision. Die örtlichen Steuern belaufen sich auf ca. 12% und für Kreditkartenzahlungen werden auch nochmal 3% fällig. Von angenommenen 10 $ für eine Übernachtung bleiben letztlich also nur 7 $ um alle anderen Kosten zu decken.

Der Gewinn ist also nur aufgrund der niedrigen Gehälter und mit weiteren Einnahmen, z.B. dem Verkauf von Ticket sowie Essen und Getränken möglich. Eine Beteiligung der Angestellten an diesem Gewinn aus meiner Sicht daher auch mehr als fair. Und wer bei solch niedrigen Preisen auch noch das Feilschen anfängt, sollte seinen moralischen Kompass vielleicht mal überdenken.

Sicher, ich gehe hier von bis zu 35.000 $ Profit in 6 Jahren aus. Aber diesen kann mir niemand garantieren. Es kann auch sein, dass sich die Zahlen nicht so entwickeln wie gedacht ich in den 6 Jahren sogar drauf lege. Dieses Risiko nimmt mir keiner ab. Vor allem nicht die Leute, die hier um jeden $ feilschen wollen.
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Was bleibt somit als Schlusswort? Freude. Es ist ein für mich spannendes Nebenprojekt, in dem ich in einem größeren Maße für den Erfolg oder Misserfolg verantwortlich bin. Ich kann direkt feststellen, ob die Entscheidungen die treffe, positive oder negative Auswirkungen haben. Auch wenn ich auf die gute Arbeit des Managers und des Personals hier angewiesen bin.